2026 종부세·양도세 어떻게 바뀌나? 1주택자부터 청년 ISA까지 세제개편 총정리

정부가 2026년 세제개편안을 내놓으면서 종합부동산세와 양도소득세를 비롯한 부동산 관련 세금에도 큰 변화가 예고됐습니다.

이번 개편의 특징은 모든 주택 보유자의 세 부담을 일괄적으로 높이는 방식이 아니라 초고가 주택에 대한 과세는 강화하고, 종부세 과세 대상 자체는 줄이는 것​입니다.

반면 서민·중산층 지원과 청년 자산 형성, 지방 투자에 대한 세제 혜택은 확대하는 방향입니다.

내년부터 내 세금에는 어떤 변화가 생길 수 있는지 주요 내용을 살펴보겠습니다.

종부세 개편, 과세 대상은 오히려 줄어든다

종합부동산세는 2022년 이후 4년 만에 세율과 기본공제, 공정시장가액비율이 함께 조정됩니다.

우선 눈에 띄는 것은 종부세를 내는 주택의 숫자입니다.

정부 추산에 따르면 현재 종부세 과세 대상은 상위 3.1%, 약 48만6,700호 수준입니다.

개편 이후에는 상위 2.3%, 약 36만3,000호 수준으로 줄어들 것으로 예상됩니다.

약 12만호가 종부세 과세 대상에서 빠지는 셈입니다.

따라서 이번 개편을 단순히 ‘종부세를 더 걷는다’고 이해하기보다는 과세 대상은 줄이면서 초고가 주택에 세 부담을 집중하는 방식으로 보는 것이 정확합니다.

1주택자는 종부세가 어떻게 달라질까?

1주택자의 경우 가장 먼저 확인해야 할 것이 기본공제와 세율입니다.

종부세 기본공제 기준은 조정되지만 고가주택에 적용되는 세율은 높아집니다.

특히 과세표준 6억원 초과~12억원 구간의 1주택자 세율은 현재 1.0%에서 내년 1.3%로 인상될 예정입니다.

다만 실제 종부세는 단순히 주택의 시세에 세율을 곱해서 계산하는 것이 아닙니다.

공시가격과 기본공제, 공정시장가액비율 등을 거쳐 과세표준을 산출한 뒤 해당 세율을 적용하기 때문에 같은 시세의 주택이라도 조건에 따라 실제 세액은 달라질 수 있습니다.

공정시장가액비율도 60%에서 올라간다

종부세를 계산할 때 중요한 것이 공정시장가액비율입니다.

현재 60%인 비율을 1주택자는 **70%**로 높일 예정입니다. 지방의 경우 2주택자까지 70%가 적용됩니다.

3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자에게는 **80%**가 적용될 예정입니다.

공정시장가액비율이 높아지면 세금을 계산하는 기준 금액도 커지기 때문에 다른 조건이 동일하다면 종부세 부담이 증가할 수 있습니다.

따라서 고가주택 보유자는 세율 인상과 공정시장가액비율 상승의 영향을 함께 받을 수 있습니다.

시가 20억원 1주택도 종부세 많이 내게 될까?

정부가 제시한 기준을 보면 일반적인 1주택 실거주자까지 종부세 부담이 크게 확대되는 구조는 아닙니다.

거주용 1주택의 경우 시가 약 20억원 수준까지는 과세 대상에서 제외될 것으로 예상됩니다.

반면 고가주택으로 갈수록 상황은 달라집니다.

정부는 시가 40억원을 초과하는 주택 약 6만4,500호, 전체 주택의 약 0.4% 수준부터 세 부담 증가가 본격적으로 나타날 것으로 보고 있습니다.

따라서 이번 개편에서 말하는 종부세 강화는 일반적인 가격대의 주택보다 상위 초고가주택 보유자에게 영향이 집중되는 구조라고 볼 수 있습니다.

오래 가지고만 있던 집, 양도세 혜택 줄어든다

주택을 팔 때 내는 양도소득세에도 중요한 변화가 있습니다.

정부는 기존 장기보유특별공제를 ‘장기거주소득공제’로 개편​할 계획입니다.

이름에서 알 수 있듯 앞으로는 단순히 집을 오래 가지고 있었다는 사실보다 실제로 해당 주택에서 얼마나 오랫동안 거주했는지가 더욱 중요해집니다.

장기간 보유했더라도 실거주하지 않은 주택에 대해서는 기존의 보유기간에 따른 혜택을 폐지하는 방향입니다.

실거주에 따른 공제에도 10억원 한도가 설정될 예정입니다.

따라서 고가주택을 장기간 보유하고 있지만 실제 거주기간이 짧은 경우에는 향후 매도할 때 세 부담이 지금보다 커질 가능성이 있습니다.

서울 집 팔고 지방으로 이사하면 양도세 감면

반대로 수도권 주택을 처분하고 지방으로 이동하려는 사람에게는 새로운 혜택이 마련됩니다.

서울에 있는 주택을 매도하고 지방으로 이주하는 이른바 주택 다운사이징에 양도소득세 감면 혜택을 주는 방식입니다.

정부안에 따르면 일정 요건을 충족할 경우 3억원 한도 내에서 양도세의 30%를 감면받을 수 있습니다.

조정대상지역 주택에 적용되는 양도소득세 중과도 2028년까지 한시적으로 완화할 예정입니다.

고가주택 보유에 따른 세 부담을 높이는 대신 실제 주택을 처분하거나 지방으로 이동할 수 있는 선택지도 함께 마련하겠다는 취지입니다.

청년이라면 ‘청년형 ISA’도 확인

부동산 세금과 별개로 일반 가구가 관심 있게 볼 만한 내용도 있습니다.

대표적인 것이 청년형 ISA입니다.

정부는 청년형 ISA 납입액의 10%를 소득공제해주는 제도를 도입할 계획입니다.

ISA는 예·적금과 주식, 펀드 등 다양한 금융상품을 하나의 계좌에서 운용하면서 세제혜택을 받을 수 있는 개인종합자산관리계좌입니다.

개편안이 시행되면 청년층은 일정 요건 아래 ISA에 돈을 납입하는 단계에서도 추가적인 세금 혜택을 받을 수 있게 됩니다.

기업성장집합투자기구인 BDC에서 발생하는 배당소득에 대해서는 9%의 낮은 세율을 적용하는 방안도 추진됩니다.

서민·중산층은 세 부담 1조원 이상 감소 전망

정부는 이번 개편으로 서민과 중산층의 전체적인 세 부담은 오히려 줄어들 것으로 예상하고 있습니다.

근로장려세제(EITC) 확대를 비롯한 각종 지원책을 반영하면 정부 추산으로 서민·중산층의 세 부담은 총 1조2,258억원 감소​할 전망입니다.

반면 고소득자의 세 부담은 약 1,226억원 증가​할 것으로 예상했습니다.

즉 이번 개편의 기본 방향은 고가자산과 고소득층에 대한 과세를 강화하면서 서민·중산층에는 세제 지원을 확대하는 구조입니다.

지방에 투자하는 기업은 세금 혜택 더 커진다

기업 관련 세제에서도 지역에 따라 혜택에 차이를 두기로 했습니다.

정부는 반도체와 이차전지, 태양광, 풍력, AI 로봇부품 등 6개 핵심 분야의 국내 생산을 지원하기 위해 국내생산세액공제를 새롭게 도입할 예정입니다.

또 국내생산세액공제와 R&D 비용 세액공제, 통합투자세액공제 등에 지역별 기준을 적용합니다.

지방에 투자하는 기업은 수도권에 투자하는 기업보다 더 많은 혜택을 받을 수 있으며 그 차이는 최대 1.5배 수준까지 확대될 예정입니다.

세제혜택을 통해 기업의 생산시설과 투자를 지방으로 유도하겠다는 것입니다.

가업상속공제는 오히려 요건 강화

가업을 자녀에게 물려줄 때 활용되는 가업상속공제는 요건이 더욱 까다로워집니다.

주차장업과 창고업 등 일부 업종은 공제 대상에서 제외될 예정입니다.

최소 경영기간 역시 기존 10년에서 30년으로 확대하고, 상속 후 사업을 유지해야 하는 사후관리 기간도 5년에서 10년으로 연장합니다.

반면 자녀 등 가족이 아닌 제3자에게 기업을 매각해 사업을 승계하는 경우에는 매도자와 매수자 모두에게 일정한 세제혜택을 주는 특례가 새롭게 마련될 예정입니다.

정부가 예상하는 추가 세수는 약 3조1,600억원

그렇다면 이번 개편으로 정부가 추가로 걷게 되는 세금은 얼마나 될까요?

정부는 2027년부터 2029년까지 총 3조1,587억원의 세수가 증가​할 것으로 추산했습니다.

가장 큰 부분은 종부세입니다.

종부세 개편으로 약 2조1,815억원의 세수가 추가로 발생​할 것으로 전망됩니다.

반면 근로장려세제 확대와 각종 소득세·법인세 지원 등이 함께 시행되기 때문에 계층과 기업에 따라 실제 세 부담의 변화는 크게 달라질 수 있습니다.

언제부터 적용될까?

중요한 것은 이번 발표 내용이 아직 최종 확정된 법률은 아니라는 점입니다.

정부는 세제개편안을 입법예고한 뒤 차관회의와 국무회의 등을 거쳐 9월 3일까지 국회에 제출할 예정입니다.

이후 국회 심의와 의결 과정이 남아 있습니다.

국회 논의 과정에서 공제금액이나 적용 대상, 세율 또는 시행시기 등이 달라질 가능성도 있습니다.

따라서 실제 주택 매도나 증여 등 중요한 의사결정을 앞두고 있다면 현재 발표된 정부안만으로 판단하기보다 국회를 통과한 최종 법률과 시행시기를 확인하는 것이 중요합니다.

결국 내게 가장 중요한 변화는?

이번 세제개편은 내용이 상당히 많지만 개인 입장에서는 크게 세 가지를 확인하면 됩니다.

첫째, 고가주택을 보유하고 있는가.
특히 초고가주택을 보유했다면 종부세 세율과 공정시장가액비율 변경에 따른 영향을 확인해야 합니다.

둘째, 오래 보유한 주택을 팔 계획이 있는가.
장기보유특별공제가 장기거주 중심으로 바뀌기 때문에 보유기간뿐 아니라 실제 거주기간이 중요해질 수 있습니다.

셋째, 청년형 ISA 등 새롭게 확대되는 세제혜택을 받을 수 있는가.
세금을 더 내는 내용뿐 아니라 소득공제나 지원 확대 내용도 함께 확인할 필요가 있습니다.

결국 이번 세제개편은 종부세를 내는 사람을 무조건 늘리는 방식이 아니라 과세 대상은 줄이면서 초고가 주택의 부담을 높이고, 서민·중산층과 청년 및 지방에는 지원을 확대하는 방향​으로 요약할 수 있습니다.

다만 아직 입법 절차가 남아 있으므로 실제 적용 여부와 시행 시기는 최종 확정 내용을 다시 확인하시기 바랍니다.