정부가 부동산 보유세와 양도소득세를 비롯해 청년·서민 지원, 지방투자 세제혜택 등을 대폭 손보는 2026년 세제개편안을 내놨습니다.
이번 개편의 방향을 간단히 정리하면 초고가 주택과 고소득층 등에 대한 과세는 강화하는 대신, 서민·중산층과 청년 지원을 확대하고 지방에 투자하는 기업에는 더 많은 세제 혜택을 주겠다는 것입니다.
특히 관심이 높은 부분은 종합부동산세입니다.
종부세 과세 대상 자체는 지금보다 줄어들지만 고가주택을 보유한 사람의 세 부담은 오히려 커질 수 있는 구조로 바뀔 예정입니다.
어떤 내용이 달라지는지 하나씩 살펴보겠습니다.
종부세 대상은 줄이고 고가주택 부담은 높인다
이번 개편에서 눈에 띄는 부분은 종부세입니다.
정부는 2022년 이후 4년 만에 종부세의 세율과 공정시장가액비율, 기본공제 등을 함께 조정하기로 했습니다.
흥미로운 것은 종부세를 내는 사람 전체가 늘어나는 방식이 아니라는 점입니다.
기본공제 기준을 조정하면서 전체 종부세 과세 대상은 현재 상위 3.1%, 약 48만7천호에서 상위 2.3%, 약 36만3천호 수준으로 감소할 것으로 예상됩니다.
반면 일정 가격을 넘어서는 고가주택은 세율과 과세표준 계산 기준 등이 조정되면서 세 부담이 커질 수 있습니다.
쉽게 말해 종부세 대상은 줄이되 초고가 주택에 과세를 집중하는 방향입니다.
1주택자도 고가주택이면 세금 늘어날 수 있다
1주택자라고 해서 이번 개편과 무관한 것은 아닙니다.
1주택자의 종부세 세율은 과세표준 6억~12억원 구간부터 현행 1.0%에서 내년 1.3%로 인상될 예정입니다.
공정시장가액비율도 조정됩니다.
1주택자는 기존 60%에서 **70%**로 올라가고, 지방에서는 2주택자까지 같은 기준이 적용됩니다.
3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자의 공정시장가액비율은 기존 60%에서 **80%**로 높아질 예정입니다.
공정시장가액비율은 종부세 과세표준을 계산할 때 적용하는 비율이기 때문에 이 비율이 높아지면 다른 조건이 같을 경우 실제 과세표준도 높아질 수 있습니다.
시가 20억원 수준 1주택은 어떻게 될까?
정부의 설명에 따르면 거주 목적으로 보유한 1주택의 경우 시가 20억원 수준까지는 종부세 과세 대상에서 제외되는 방향입니다.
반면 주택가격이 높아질수록 이번 개편의 영향도 커질 것으로 예상됩니다.
특히 40억원을 초과하는 주택 약 6만4,500호, 전체의 약 0.4% 수준부터 세 부담 증가가 두드러질 것으로 정부는 보고 있습니다.
따라서 이번 종부세 개편을 단순히 ‘1주택자 증세’라고 보기보다는 고가주택으로 갈수록 세 부담을 높이는 방식이라고 이해하는 것이 좋겠습니다.
오래 보유만 하면 받던 양도세 혜택도 바뀐다
주택을 매도할 때 적용되는 장기보유특별공제도 크게 달라질 예정입니다.
정부는 기존 장기보유특별공제를 ‘장기거주소득공제’ 방식으로 개편하기로 했습니다.
핵심은 ‘오랫동안 소유했느냐’보다 실제로 얼마나 오래 거주했느냐를 더 중요하게 보겠다는 것입니다.
주택을 장기간 보유했지만 실제 거주하지 않았다면 기존과 같은 공제 혜택을 받기 어려워질 수 있습니다.
실거주에 따른 공제 한도 역시 10억원으로 제한하는 방안이 포함됐습니다.
따라서 고가주택을 장기간 보유하고 있는 경우에는 종부세뿐 아니라 향후 주택을 매도할 때 적용되는 양도소득세 변화까지 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
서울 집 팔고 지방으로 이사하면 세금 감면
반대로 수도권의 고가주택을 정리하고 지방으로 이동하려는 사람을 위한 세제 혜택도 마련됩니다.
서울에 있는 주택을 매도하고 지방으로 이주하는 이른바 ‘주택 다운사이징’을 할 경우 일정 요건을 충족하면 양도소득세를 감면해주는 방안입니다.
감면 한도는 3억원, 감면율은 30%로 제시됐습니다.
조정대상지역 주택에 적용되는 양도세 중과 역시 주택을 처분할 수 있는 기회를 제공하기 위해 2028년까지 한시적으로 완화할 예정입니다.
고가주택에 대한 보유세를 높이는 동시에 주택을 매도하거나 지방으로 이동할 수 있는 출구도 함께 마련하겠다는 취지입니다.
청년형 ISA에 새로운 세제혜택
청년들이 관심 있게 볼 만한 내용도 있습니다.
정부는 청년형 ISA 납입액에 10%의 소득공제 혜택을 도입하기로 했습니다.
ISA는 하나의 계좌에서 예금과 펀드, 주식 등 다양한 금융상품을 운용하면서 일정한 세제혜택을 받을 수 있는 개인종합자산관리계좌입니다.
이번 개편안대로 시행될 경우 청년형 ISA는 기존 투자수익에 대한 세제혜택뿐 아니라 납입 단계에서도 소득공제를 받을 수 있게 됩니다.
기업성장집합투자기구(BDC)에 투자해 받는 배당소득에는 9% 저율과세를 적용하는 방안도 포함됐습니다.
기업이 지방에 투자하면 세액공제 더 커진다
이번 세제개편에서 또 하나 중요한 방향은 지방 투자 확대입니다.
정부는 반도체와 이차전지, 태양광, 풍력, AI 로봇부품 등 6개 핵심 품목의 국내 생산을 촉진하기 위해 국내생산세액공제를 새롭게 도입할 계획입니다.
특히 국내생산세액공제와 연구개발(R&D) 비용 세액공제, 통합투자세액공제 등에 지역별 차등 기준을 적용합니다.
이에 따라 지방에서 투자하거나 생산할 경우 수도권보다 세제 혜택이 커지고, 최대 1.5배 수준까지 확대될 수 있습니다.
기업의 투자와 생산시설을 수도권에서 지방으로 분산시키려는 정책 방향이 세제에도 반영된 것입니다.
가업상속공제 요건은 더 까다로워진다
가업상속공제 제도도 손질됩니다.
그동안 일부 업종에서 가업상속공제가 편법적인 자산 승계 수단으로 활용될 수 있다는 지적이 있었습니다.
정부는 주차장업과 창고업 등을 가업상속공제 대상에서 제외하고 적용 요건도 강화하기로 했습니다.
최소 경영기간은 기존 10년에서 30년, 상속 이후 사후관리 기간은 5년에서 10년으로 늘리는 방안입니다.
반면 가족에게 반드시 사업을 물려줘야 하는 방식에서 벗어나 친족이 아닌 제3자에게 기업을 승계하는 경우에도 매도자와 매수자에게 일정한 세제혜택을 제공하는 제도를 신설할 예정입니다.
저평가 상태를 이용한 상속·증여도 과세 강화
상장기업 대주주의 상속·증여와 관련한 과세 기준도 강화됩니다.
정부는 대주주가 상속이나 증여를 앞두고 의도적으로 주가를 낮게 유지하는 이른바 ‘주가 누르기’를 막기 위한 방안을 마련했습니다.
업종별 주가순자산비율(PBR)을 기준으로 코스피 하위 25%, 코스닥 하위 10%에 해당하는 상장기업 등에 대해서는 상속·증여세 부담을 높이는 방안입니다.
기업가치를 인위적으로 낮춰 상속·증여세를 줄이는 것을 방지하겠다는 취지입니다.
이번 세제개편으로 세금 얼마나 더 걷힐까?
정부는 이번 세제개편이 시행될 경우 현 정부 임기 중인 2027~2029년 총 3조1,587억원의 세수가 증가할 것으로 추산하고 있습니다.
특히 종부세 관련 세수는 약 2조1,815억원 증가할 것으로 예상됩니다.
반면 모든 계층의 세금이 증가하는 것은 아닙니다.
근로장려세제(EITC) 확대 등 각종 지원책이 함께 시행되면서 정부 추산으로 서민·중산층의 세 부담은 약 1조2,258억원 감소할 것으로 전망됩니다.
반대로 고소득자의 세 부담은 약 1,226억원 증가할 것으로 분석됐습니다.
결국 이번 개편의 기본 방향은 고가자산과 고소득층에 대한 과세를 강화하고 확보된 재원을 서민·중산층 지원과 지방 및 산업 투자에 활용하는 구조라고 볼 수 있습니다.
당장 시행되는 것은 아니다
한 가지 주의할 부분이 있습니다.
이번에 발표된 내용이 모두 당장 확정돼 적용되는 것은 아닙니다.
정부가 발표한 것은 세제개편안이며 앞으로 입법 절차가 남아 있습니다.
정부는 8월 4일부터 입법예고를 진행한 뒤 차관회의와 국무회의를 거쳐 9월 3일까지 국회에 관련 법안을 제출할 계획입니다.
이후 국회 논의 과정에서 일부 내용이나 시행시기, 적용 기준 등이 변경될 가능성도 있습니다.
따라서 실제 종부세나 양도소득세를 계산해야 하는 경우에는 최종 국회 통과 내용과 시행 시점을 다시 확인해야 합니다.
2026 세제개편, 일반 가구가 확인할 부분은?
이번 개편은 내용이 많지만 개인 입장에서 살펴볼 부분은 비교적 명확합니다.
일반적인 가격대의 1주택을 실거주 목적으로 보유하고 있다면 종부세 변화의 영향은 제한적일 가능성이 있습니다.
반면 고가주택을 보유하고 있거나 장기간 보유한 주택을 향후 매도할 계획이 있다면 종부세와 양도소득세 개편 내용을 반드시 확인할 필요가 있습니다.
청년이라면 청년형 ISA의 10% 소득공제 도입 여부도 관심 있게 볼 만합니다.
이번 세제개편의 큰 방향은 ‘모두에게 세금을 더 걷는다’기보다는 초고가 자산에 대한 세 부담은 높이고 서민·중산층과 청년, 지방 투자에 대한 세제 지원은 확대하는 것으로 정리할 수 있습니다.
다만 아직 국회 입법 과정이 남아 있는 만큼 현재 발표된 수치만으로 실제 세금을 단정하기보다는 최종 확정되는 내용을 확인하는 것이 중요합니다.
